Nota para la actualización de esta web, abril de 2024
ACLARACIÓN: Cuando en abril de 2016 escribí esta postal, la legalidad de la exclusiva en España, para el caso que el propietario fuese un consumidor particular, estaba en duda y algunas sentencias la estaban calificando como cláusula abusiva. Pero, a partir de abril de 2019, cuando se aclaró esta cuestión, la legalidad de la exclusiva ─también con los particulares─, quedó establecida sin duda alguna. Así, que esta postal está desactualizada y solo tiene valor histórico.
En abril de 2016 , decía entonces:
Malos Tiempos para la Exclusiva: Un fantasma recorre España: el fantasma de la exclusiva. Casi todos los inmobiliarios de la vieja manera de dirigir sus empresas ―la de antes de la Crisis― se mantienen en sus posiciones: la exclusiva es el dios menor que se venera en ellas. Algo de cuya bondad y utilidad, pocos discuten. Y sin embargo…, en su máximo esplendor -no hay bolsa inmobiliaria de inmuebles que no exija para su incorporación a la misma, el carácter del encargo en exclusiva, ni curso de Captación de Inmuebles que no predique el valor supremo de las Exclusivas, ha aparecido un iceberg en su travesía.
En pleno éxito ―en su mayor consideración de encargo definitivo para el éxito de la transacción y de la agencia―, y entre casi una satanización del resto de encargos como algo de categoría muy inferior, la lozanía de la Exclusiva se ve amenazada por la hoz de Consumo, cuando el propietario es un particular
Y es que la Dirección General de Consumo de la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía, ha planteado una consulta a la Agencia española de Consumo, Seguridad alimentaria y Nutrición (AECOSAN), en este doble sentido:
1 “Por un lado, si la cláusula de exclusiva en el contrato de mediación puede establecer la obligación del propietario ofertante de no realizar ninguna gestión por sí mismo encaminada a la venta o arrendamiento del inmueble, excluyendo su actuación personal y directa para la formalización de la venta.”
2 “La segunda, si supuestamente aceptado este pacto de exclusiva, el mediador puede exigir, en caso de incumplimiento del mandante del indicado pacto, el importe íntegro de la comisión pactada, aunque no hubiera participado en el buen fin de la operación o negocio.”
Y AECOSAN (1), lo está estudiando.
Cláusulas oscuras y abusivas
¿Le suena esta cláusula?: El presente contrato se acuerda bajo el régimen de exclusiva. Los honorarios de la Agencia inmobiliaria se devengarán íntegramente incluso si la transmisión se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario o persona particular, durante la vigencia del mismo.
En ella se resumen las dos ideas anteriores, que en este caso se materializan en que si el propietario vende a través de un tercero, la agencia recibirá como compensación el 100% de la comisión pactada.
No le sorprenderá que con esa, o parecidas redacciones, las demandas de abono de honorarios frente a propietarios “infieles” estén perdiéndose con mucha frecuencia.
Le hago notar esto porque la decisión de la AECOSAN, pendiente de sustanciarse, bien pudiera hacerse eco de la las sentencias sobre la exclusiva habidas en los últimos años y dar un disgusto de muerte a los adoradores de la Exclusiva, al decantarse, posiblemente, por el carácter abusivo de aquellas dos cuestiones consultadas.
Le seguiremos informando sobre este asunto, pero nuestro consejo es que cambie de derrota y, sino lo está haciendo todavía, navegue por la ruta más segura de la Agencia Única. Y si permanece en la de la Exclusiva, repase sus contratos a la luz de las últimas sentencias (2014 y 2015) que sobre la misma han aparecido. Nótese que casi todas ellas son reclamaciones contra particulares. Las exclusivas de venta con propietarios empresariales son otra cosa. (2)
Una adivinanza nada graciosa
Y como muestra de una de aquellas, le dejo con una adivinanza: ¿Qué hay de oscuro y abusivo en esta cláusula de un contrato de exclusiva con un particular?, que dice:
“El presente encargo tiene carácter de EXCLUSIVA y tendrá una duración de tres meses, prorrogable por igual periodo y por una sola vez, de no mediar renuncia expresa por cualquiera de las partes.”
Piénselo. En una próxima postal le aportaré la solución, que ya le anuncio que esa redacción fue letal para la inmobiliaria que incorporó esa cláusula en su contrato. (Le doy una pista, piense en lo que dice la misma, tanto, como en lo que no dice.)
Siga con Salud y prepárese para la tronada que viene.
Miguel Villarroya Martín, a 4 de abril de 2016 / Madrid. España / ventasgrandes.com / Cdi.008 / info@ventasgrandes.com
Notas:
(1) AECOSAN es la Agencia española de Consumo, Seguridad alimentaria y Nutrición. Este es el organismo ante el cual se ha planteado la consulta. La Agencia no tiene plazo para su contestación. El documento está redactado y puesto a consulta.
(2) Lo que nos mueve a una primera consideración: Nuestros contratos de exclusiva deben tener dos clases de destinatarios: los que utilizaremos con los propietarios particulares y los que utilizaremos con las empresas.
Pero como explicaremos en próximas postales, hay más aspectos que los indicados, sobre todo los referido a al procedimiento posterior de relación con el propietario encargante. Y es que, en caso de conflicto judicial, lo definitivo, será poder demostrar que a través de nuestras gestiones de comercialización, el propietario ha podido vender su vivienda.
(3) Una versión más resumida de esta postal ha sido publicada esta mañana en el digital Inmodiario. De hecho la imagen que acompaña a esta, es una captura de pantalla de ese periódico.
Snnipet: Con Malos Tiempos para la Exclusiva damos noticia de la existencia de una consulta Oficial sobre el corazón de la Exclusiva y los malos augurios sobre su respuesta.
Clave: Malos Tiempos
Tags: exclusivas, exclusivas de venta, captación de inmuebles, captación inmobiliaria, consulta, consumo